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调控政策不断 北京限购令还能走多远?
http://www.workercn.cn 2015-09-24 08:24:36来源: 北京青年报
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  未来的社会学者在研究近几年的离婚率时,恐怕很难从感情因素入手,因为太多的离婚只和买房资格有关。20年楼市,调控政策不断,每项政策出台都能遇到市场的博弈,可没有哪项政策像“限购令”这样,让连绵不断的家庭用结婚证去破解。

  2011年2月16日北京市建委提出调控北京楼市的15条措施,简称“京十五条”。如今北京住房限购令发布已有四年,《广厦时代》整理这四年来有关限购令事记,一探限购令的“前世今生”,瞭望它的未来。

  2011年 为了抑制过热的房地产市场,限购令应运而生

  北京限购令是在怎样的背景下产生的?《广厦时代》就这一问题采访了北京房地产协会副会长兼秘书长陈志,陈志这样解释限购令的出台背景:

  “说起限购令的产生背景,我们还需要回到2008年,伴随着四万亿资金入市,中国房地产从一个慢速的发展过程、经历,2009年、2010年而进入到一个极度供给、极度供热的快速发展阶段。大规模大面积的改变城市面貌、拆旧建新等等举措,使得我们每一名个体都在其中成为受益者或受害者。在住宅市场,过度的投资、投机行为以及大量人口流入北京,使得北京房价快速攀升。在这样的时代背景下,如何使房价和收入分配关系相匹配,将投资性、投机性的需求挤出,便成为了政府的调控目标。为了抑制过热的房地产市场,抑制过多的投资、投机行为,限购令应运而生。”

  2012年 过热过快的房地产市场得到有效抑制

  限购令的出台使得中国房地产市场供给过度的投资、投机需求,在一定程度上得到了有效的抑制。

  北京中原地产市场研究部在2012年发布的数据显示,在当年北京新建住宅成交金额前100项目中,同比之前一年的成交额,下调幅度达到了402亿元,将近41.3%。由此可见,限购令的实施基本实现了抑制房地产发展过快过热的短期目标。另一方面,任何一项制度或政策的实施都会存在一定副作用。

  陈志表示,“房地产市场作为民生、社会、乃至经济的交汇点,其政治用意还是社会稳定和民生诉求,但我们仍不能忽视市场的作用。在市场规律的作用下,北京的房价在一定程度上仍然出现了上涨。对于一些家庭来说,由于被限购同时自身收入的上涨水平并没有跟上房价的上涨速度而被市场所抛离,虽然这种问题的出现不完全是房价快速上涨单因素所带来的,但也是我们应当正视的问题。”

  2014年 住建委强调限购令不会松绑,更不会取消

  2014年10月,北京限购令被传决策层正在商讨限购令“松绑”事宜,再次将限购令拉回人们的视线。事后北京市住建委迅速辟谣称:北京作为特大型城市,从首都功能定位和人口资源环境可持续发展的需要出发,房地产限购政策现阶段仍将继续执行。

  那么北京限购令是否会被取消呢?陈志告诉《广厦时代》:“这个答案显然是不会的。首先,限购令的取消是对已经进入锁定人群的一种不公平;其次,限购令已经成为了北京市人口管控的一个重要手段,限购政策逐渐转换为城市功能或城市人口的具体举措,而不仅作为抑制房价的工具,它承载更多的是一种社会功能。”

  明年 北京施行限购政策第五年,需求补充逐渐平稳

  明年是北京实施限购政策第五年,伴随着部分置业者缴满五年社保,北京楼市是否会受到影响?

  陈志这样解释,“随着部分置业者缴满五年社保,将会释放一定量的需求入市,并且在之后的每年都会有一定的市场需求补充,在限购的条件下,我们的市场补充也会逐渐平稳。这种需求释放,对于北京的楼市会有一定推动,但我们仍要意识到一部分人由于收入增长相对缓慢,虽然具有购房资格但仍不能成为‘有效需求’。高房价对于部分具备购房资格的置业者造成了挤出,但好在我们还有另外一项政府的救济制度——自住型商品房。从民生的角度来看,这种自住房填补了由于房价增长过快而带来的收入和房价距离拉大的矛盾,使得部分置业者得以实现自己的住房梦。”

  如今,当我们再谈及北京限购政策时,它不再仅仅是作为抑制房价过热的一种工具。在北京限购令的背后,我们看到的是另一种“以业定产”的社会调控手段,这也使得我们对限购类政策的认识更进一步。

  由限购引发的热点话题——假离婚

  目前,在北京所需要的买房资格,不仅包括社保和纳税证明还包括对家庭情况和房产情况的双重核查。比如,核查房产持有情况,有住建委的房产登记系统。而核查个人婚姻与否,则需要提供户口本本人页等材料。在这个问题上没有人敢买个假离婚证,因为户口本本人页婚姻状况变更,需要户籍所在地派出所填写,而谁敢在派出所的权限上动歪脑筋呢。

  未来的社会学者在研究近几年的离婚率时,恐怕很难从感情因素入手,因为太多的离婚只和买房资格有关。

  王中(化名)是知名的楼评人,上个月他和太太办理了离婚手续。王中告诉《广厦时代》,儿子已经两岁,明年就上幼儿园了,现在上幼儿园、上学都是划片分派,在片区买房是唯一的办法。作为知名的楼评人,已经买过两套房子一点不过分,但是根据北京现行的限购政策,家庭拥有两套房,就没有指标买房了。王中夫妇一度想卖掉一套房,可他们住的这套房子和另一套房,不但房价一直在涨,连每月的租金收入都一直没有间断上涨,卖哪套都舍不得。夫妻俩反复商量,要想再买一套学区房,只有一个出路,假离婚绕开限购。当然,所有的假离婚都是真离婚。王中夫妇如果离婚,房子都归女方,男方便是无房户了,便可以按照首套房政策买房。

  在北京所需要的买房资格,不仅包括社保和纳税证明还包括对家庭情况和房产情况的双重核查。比如,核查房产持有情况,有住建委的房产登记系统。而核查个人婚姻与否,则需要提供户口本本人页等材料。在这个问题上没有人敢买个假离婚证,因为户口本本人页婚姻状况变更,需要户籍所在地派出所填写,而谁敢在派出所的权限上动歪脑筋呢。

  商量来商量去,两人最终决定真离婚。之所以能下这么大决心,不仅仅是因为对感情的信心,更是现实的压力。但是离婚,这真是一次考验。如今这个社会,假离婚发展成真离婚的太多了。为了不让双方的父母担心,王中夫妇决定离婚这件事不让父母知道。

  找了一个两个人都有空的日子,王中夫妇去了朝阳区民政局,位于珠江帝景楼下底商。这个地方,见证了多少悲欢离合,现在却要见证种种超越婚姻所不该承受的分量。

  王中告诉笔者,他们的离婚手续十几分钟就办完了。在取号机上取了一张离婚的号后,他俩悄悄在一旁观察这些办理离婚的人。有哭哭啼啼四目相对的,更多的是两人边说笑边等号的,“这些人也一定是为买房来办离婚的。”老婆的结论王中甚是认同,他说,轮到我们办证的时候,办事员一看我们这表情,什么都没问,只让我们走了一遍程序:把双方自愿离婚的标准程序念了一遍,交完各种材料和证件,开始抄离婚协议,交上去的结婚证一会儿就发了下来,盖了类似作废的章,一同发下来的还有两本离婚证书。“有了这个我们就能顺利为儿子买学区房了。”王中有点大功告成的兴奋。

  为抑制假离婚,限购政策曾缝补了一个“细则”。2013年3月30日,北京市发布京版“国五条”细则。其中规定,从31日起,本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。

  此外,严格购房资格审核,加大执法查处力度。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭,将不给办理产权登记,并且5年内不得在本市购买住房。

  此前,北京执行的限购政策主要是,本地户籍家庭限购两套,家庭的定义为,夫妻及未成年子女。成年未婚人士按照家庭计算,也可购买2套住宅。

  这次细则为什么规定本市户籍单身个人限购一套住房?北京市住建委负责人的解释是,北京市此次从严限购政策,主要是为了进一步实现住房资源的优化配置,在现有条件下,满足更多的刚性自住需求。结合本市人口、资源、环境现状,考虑到单身人士拥有一套住房基本能够满足自住需求,当前对单身人士购买第二套住房进行适当限制,有利于使有限的住房资源配置给更多的急需住房的刚性自住需求,也能抑制部分投资投机性需求。

  对于外地户籍在京的单身人士,与外地户籍在京家庭一样,根据此前政策,连续5年在京缴纳社保或纳税的,仅仅可以在京购买一套房。外地户籍单身人士是否具有购房资格,与细则发布前一样。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,这一政策一方面明显抑制了通过假离婚的手段逃避限购的做法,另一方面也使得限购本身更加细化。也就是说,拥有配偶和子女的家庭应该比单身人士可以多持有一套房产,这样的考虑比较人性化,也比较符合现实状况。

  限购令成全了不限购房

  目前北京限购政策是针对70年产权住宅的,商用房不在限购政策之内。对于没有购买住宅资格的人,可以购买40年或50年产权的商住住宅。这类楼盘产权性质为写字楼或商业,但开发商在盖的时候,已经将内部结构按照住宅标准建设,目前不在限购范围之内,而且价格也有些优势。正是基于此,近几年,商住房项目热度一直不减。“不限购”是这类楼盘开发商给出的最大卖点。

  商住房缺点其实不少

  北京的不限购房即是所谓的“商住两用”房,多是大家从字面上易于理解接受的称呼,从开发商的角度定义,即房屋用途既可以用来注册办公和商业、亦可用于居住,同时具备这两种功能、宜商宜住的房屋类型。很多人在看到了商住两用房的优点,然而商住两用房的缺点其实也不少呢。

  缺点一:首付高,贷款繁

  中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2007年9月发布的《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中,要求对以“商住两用房”名义申请贷款的,首付款比例不得低于45%,贷款期限和利率水平也按照商业性用房贷款管理规定执行。 “贷款的首付成数提高,而商业用房的贷款要求是:期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍,这样就比普通住宅多了将近30%的利息,对于初次置业的年轻人来说,首付的提高和利息的负担也会成为一个很严重的影响因素。”一位金融人士提到。 同时他表示,商住两用房和商业立项相同,住房公积金也是仅可提取、不可用于支付此类项目的贷款,这对一些买主也会造成不便。

  缺点二:物业费、水电费高,生活成本增加

  商住两用房房源的物业管理费较之于住宅类商品房会高出不少,同时出于商用安全的角度考虑,不少两用房项目的全部、或是部分禁用燃气;再者,水电费标准也较其他住宅类小区贵,如果算下来自住的话生活成本势必会大大增加。

  缺点三:土地使用权期限较短

  商住两用房并非如住宅类房源那样土地使用权期限70年,而仅为50年。 同样买来自住,可使用权却比别人差了20年。但有专家就表示,由于实施土地出让制度时间不长,目前尚没有土地使用权期限到期的情况,也就没有先例可以参考。不过《物权法》规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”可以明确的是,土地出让是有偿的,土地使用权到期后如要继续使用则需提出申请并缴纳土地出让金。尽管如此,这也并不应当成为买房担心的理由,因为,“到时候国家的相关出台政策肯定会更加完备,更有助于保障购房者的权益。”有专家认为。

  北京限购 环京楼市沾光 投资客多被套牢

  北京的严苛的限购令同样让周边不限购的津冀楼盘火了一把。

  去年上半年,“京津冀一体化”的出台曾让环京楼市再次风光,保定、廊坊、燕郊等地的“抢房”大戏如今依旧历历在目。但好景不长,很多投资客在买房后才发现,自己投资的非但不是想象中的“金矿”,而更像是摆脱不了的“烫手山芋”。

  虽然从外表数据看,很多投资客买到手的房子,并没有出现房价下跌的亏损,但高额的交易税费让他们的房子在与供应量庞大的新房比较中,价格上没有半点优势。另外,被透支的环京区域和自住房,对买房人的分流以及缺少大型的联网中介公司,都让二手房流通环节十分不畅,一套房子半年甚至一年都卖不出去已成常态,“有价无市”也让环京楼市成了投资客的噩梦。一位廊坊当地的中介员工介绍,如果没有大幅优惠,户型没有朝南的房间,那么房子变现就更加不可能。于是,蜂拥而至的投资客就这样被套牢了。

  (刘博文)

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