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统计数据为何矛盾?——揭开房价数据“打架”的秘密
乌梦达http://www.workercn.cn 2013-12-19 20:06:44来源: 新华网
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  新华网广州12月19日电(记者乌梦达)国家统计局18日公布消息说,广州房价同比高达20.9%,环比上涨0.8%。而同一天广州市国土房管局公布的消息说,房价环比大降10.6%,当月成交均价同比下降7.1%。

  同一城市的房价统计,为何出现截然不同的结果?难道严肃的统计数据可以当成儿戏?新华社“新华视点”记者就此问题进行了追踪调查。

  “指数计算法”与“算术平均法”

  根据《70个大中城市住宅销售价格变动情况》的解释说明,国家统计局对调查的方法是“新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据”。

  按照广州市国土房管局的说法,两者都真实,数据差异主要源于统计方式不同。

  暨南大学管理学院教授胡刚说,广州的统计方法是算术平均法,将总成交房价除以总成交面积,算出单位房价;而国家统计局则是指数计算法,追踪同一物业不同时期的价格变化进行加权计算得出房价数据。

  据分析,将平均房价几万元的中心区和几千元的郊区合在一起计算平均数,这种统计对于判断房地产市场“没什么实用价值”;而国家统计局的统计方法比较科学,更能体现房地产市场的变化。

  作为经济发达、市场化程度高的广州市,为何选择如此的统计方式?专家指出,采用指数算法,只要房价上涨,统计结果一定上涨;而采用算术平均法,只要政府控制中心区高价住宅的成交,房价数据可能出现“结构性下降”。

  今年4月,广州出台政策,由政府对住房价格进行“指导”,“高于政府指导价的住宅不得销售”,下半年,一些开发商表示,中心区的高价住宅很难拿到预售证,而郊区的低价住宅则容易拿到预售证。

  业内人士指出,变换统计方法,并不能改变房价过高的状况。如此统计,有“忽悠”之嫌。

  为了数字“减肥”,改变统计范围

  为了统计数据“明显下降”,除了在统计方法上“做文章”,还可以让“胖子”和“瘦子”在一起称体重。

  记者注意到,今年10月开始,广州市将位于远郊的从化和增城两个县级市纳入广州市的房价统计,而此前的房价统计并不包括这两个县级市。

  目前,这两个县级市的平均房价每平方米不足万元,而广州市核心区的平均房价每平方米四五万元,将两地纳入房价统计的“创新方法”,其结果显而易见,广州房价转瞬之间从“大涨”变为“大降”。

  记者调查发现,广州一些楼盘与年初相比上涨30%以上,如海珠区一处二手房,去年买入、今年卖出,房价已经从两万元出头上涨到三万元以上。

  广州市购房者毛女士对记者说,不久前她看上白云区一处130平方米的住宅,约定成交价格是每平方米2.3万元,但开发商11月底突然打来电话,政府紧急下了通知,成交价不能高于1.9万元,否则不能网签。

  所以毛女士必须签每平方米1.9万元的“合同”供国土房管局备案计入房价统计,但多出来的每平方米4000元差价必须提前交现款。这样一来,毛女士首付相当于多出了50多万元,无法筹措这笔巨款,结果只好放弃了这套住房。

  “政府光想着完成调控目标,开发商一分钱也不少赚,最后还是我们这些刚需买单。”毛女士如是说。

  防止自相矛盾,避免市场误判

  “数据互相矛盾,很容易产生误导。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,当前房地产成交均价“数据打架”的矛盾,不仅让政府难以有效判断,而且会让一些喜欢“以数据说话”的人扰乱市场预期。

  胡刚指出,统计数据自相矛盾的问题,不仅体现在房地产领域。据统计,2012年各省上报的GDP数据,汇总后明显高于国家统计局公布的国内生产总值。

  专家分析,统计误差有计算重合的因素,但一些地方政府的主观行为不容忽视。今年6月,国家统计局披露,广东中山横栏镇在2012年年报虚报工业生产总值62亿多元。

  “统计数据的权威性来自统计的真实性,关系到政府公信力,因此不能当成儿戏。”胡刚说。

  专家建议,地方政府发布房价数据,应该根据城市的区域、房屋的类型等分别发布数据,让公众真实感受到房地产市场的变化,使房价数据更具参考价值,避免因为数据矛盾引发市场误判。

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