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负债高企 奥山控股港股IPO之路坎坷

2019-11-13 07:56:06  来源:经济参考报

  地产融资的收紧,正在给房地产企业特别是中小房企带来越来越多的挑战。央行数据显示,9月末,国内房地产开发贷款余额为11.2万亿元,同比增长11.7%,增速比上年末回落10.8个百分点,为连续14个月回落。

  对于中小房企来说,过去在香港上市一直是一个不错的选择,但是现在不一样了。2018年,内地中小房企选择扎堆赴港上市,但进入2019年,除了德信中国、银城控股、中梁控股和中国天保集团等几家企业在港上市,包括奥山控股在内的7家企业则仍在排队之中。从过程来看,中小房企今年在港股的上市之途并不平坦,除了估值偏低、认购不足的问题外,整个上市的周期也在不断拉长,多家企业已经是二次递交招股书。

  以奥山控股为例,去年11月22日,该公司向香港联交所主板提交上市申请资料,今年5月22日,港交所网站显示,奥山控股此前递交的招股书显示为“失效”,一天后奥山递交了新的招股书。根据其官方网站的介绍,奥山创立于1997年,是涵盖冰雪、商业、地产、影视、教育、旅游、酒店、金融等八大产业的多元化产业集群。1999年,奥山成立第一家房地产公司,正式进军地产行业。招股说明书则显示,奥山控股的主营业务包括住宅及商业物业开发、冰雪运动和娱乐项目的物业开发三个板块。其中代表产品有武汉奥山世纪城、光谷创意街区和奥山国际冰雪运动旅游小镇。

  从各项财务指标来看,奥山控股是一家典型的中小房地产公司。从业务规模来看,2016年至2018年,奥山控股物业销售金额分别为12.39亿元、14.51亿元和17.81亿元。从收入和利润指标来看,2016年至2018年,其收入分别为13.12亿元、15.52亿元和18.91亿元,年复合增长率为20.1%;毛利分别为人民币3.55亿元、6.63亿元和7.31亿元,毛利率对应为27%、42.7%和38.7%;净利润分别为0.46亿元、1.95亿元和2.4亿元。

  值得注意的是,在招股说明书中,冰雪运动与娱乐业务是奥山控股宣介的亮点,但其收入和利润贡献仍然偏低, 不足以对公司业绩形成支撑。招股书数据显示,2016年至2018年,奥山控股冰雪运动及娱乐业务的收入分别为225.5万元、868.4万元和295.4万元,占公司总营收的占比为0.2%、0.6%和0.1%。从冰雪业务的利润变化来看,2016年至2018年,其毛利分别为101.9万元、260.6万元和-66.7万元,毛利率分别为45.2%、30.0%和-22.6%。对于2018年出现的较大下滑,公司解释称,主要由于溜冰场正在装修,而训练业务暂停四个月(直至2018年4月)。

  从土地储备来看,奥山控股土地储备较为集中。招股书显示,截至2019年3月31日,奥山在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计有25个项目,包括由其附属公司开发的24个项目及由联营公司开发的一个项目,其中包括总建筑面积约为30万平方米的已竣工而未出售或持作投资的物业、规划总建筑面积约为200万平方米的开发中物业及规划总建筑面积约为110万平方米的持作未来开发物业。从区位布局来看,武汉项目的土储占比约为总土储的63.2%、黄石为7.9%、恩施为12.7%,另外还有重庆3.1%,成都4.1%,阜阳6.4%,嘉兴2.0%以及在重庆与合景泰富、光明地产联营开发映月台项目所占的总土储的0.6%。

  负债的高企已成为当前环境下中小房企普遍要面临的问题,奥山控股也不例外。招股书披露的数据显示,2016年至2018年,公司净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%。其借款总额分别为25.33亿元、53.38亿元和59.68亿元,截至2016、2017和2018年的年底,未偿还银行及其他借款加权平均实际利率分别为9.9%、9.9%及9.4%。从负债结构来看,2018年底的59.68亿元借款中,银行贷款21.9亿元,其他借款37.78亿元。未来一年内,奥山控股需要偿还的借款共计约18.78亿元,而从其拥有的现金及现金等价物规模来看,则从2016年的10.06亿元一路降至2018年底的5.5亿元。

编辑:白胜利

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