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京投发展TOD筑基 产品力突围

2020-10-23 08:45:06  来源:北京日报

  十年前,借助大股东北京市基础设施投资有限公司的优势,京投发展股份有限公司开始涉足TOD(即“以公共交通为导向”的开发模式)领域,并开创了独树一帜的轨道交通车辆基地一体化开发模式,成为中国轨道物业的开拓者。

  十年间,中国轨道交通迎来飞速发展。据中国城市轨道交通协会发布数据显示,截至2020年9月30日,中国内地累积有41个城市开通城轨交通线路7141.55公里。伴随着轨道交通的蓬勃发展,万科、绿城、龙湖等企业参与到TOD开发中。

  同行者出现,表明TOD拥有前景的同时,也意味着竞争出现。“适度的焦虑是动力。施工技术与地铁协调能力是我们的先天优势,这极易形成壁垒。但如果只把优势集中在此,迟早会被市场淘汰。”京投发展股份有限公司总裁高一轩称,未来将持续深挖客户需求,以客户思维践行“TOD智慧生态圈”理念,持续提升轨道物业开发核心竞争力。

  京投发展股份有限公司总裁高一轩

  京投发展·岚山项目效果图

  持续迭代“TOD智慧生态圈”

  下阶段重点探索公共社交功能

  在TOD领域,京投发展具有难以比拟的优势。作为北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台,京投发展将原来地铁停车场或检修段,变为可以建设的土地资源,实现轨道交通车辆基地一体化开发。

  另一方面,在TOD项目开发建设中,对企业有极高的技术要求,需要开发企业在成本控制、开发进度把握、品质管理等方面有丰富的实践经验。这对仅善于住宅开发业务的房企而言,需要更长的周期适应。

  凭借先发、先天优势产生行业壁垒的同时,2018年,京投发展首次提出“TOD智慧生态圈”开发理念,在以轨道物业开发为代表的综合开发范围内,将智慧思维和科技作为主要工具,实现人文、自然、产业等生态价值共存与提升的闭环系统。上述理念中包含3个被服务的主体,即城市、地铁、市民。

  具体来看,京投发展的轨交车辆基地开发规模一般在50-100万平方米,覆盖三公里范围之内。同时,要导入养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、科技等产业,最终形成完整智慧生态体系。

  以位于地铁6号线五路停车场的琨御府为例,其具有超过17万平方米商业综合体、近8万平方米居住区以及公租房,涵盖城市轨交枢纽、商办、住宅公寓等多种业态,堪称国内TOD模式的代表性项目。

  2019年,京投发展实现了“TOD智慧生态圈”包括轨交车辆基地评价体系、结构转换研究体系、综合开发绿色车辆段、减振降噪系统专项研究等五方面的升级,并在产品开发中逐步落地。

  在北京地铁16号线北安河车辆段地块,这个被京投发展命名为“岚山”的项目,从社区规划、建筑设计、结构转换、园林设计、交通动线规划、地下商业规划、公共空间布局等方面,实现产品的升级与迭代。

  “在岚山的商业中,我们打造了室内室外很多趣味庭院、趣味的空间,让城市的功能和社区的功能进行无缝的衔接和转换。”据高一轩介绍,下阶段,京投发展研究重点是,将车辆段物业营造成社区公共社交空间,并设计不同空间场景,让居者拥有多样体验。

  精细匹配需求与空间场景

  打造居者生活“幸福”动线

  过去22个月,在京投发展专注其“TOD智慧生态圈”4.0产品营造的同时,全国轨道车辆基地出让数量已猛增至20宗。除拥有地铁背景的企业,绿城、万科等已介入的企业外,更多企业开始涉足这一领域。

  “这表明TOD的市场仍然是非常开放的市场,更多的企业介入,有助于提升我们的竞争,有助于让更多更有能力的企业一起参与,共同促进这个行业的进步。”高一轩坦言,有竞争就有压力。为此,2019年,京投发展固化和深化传统竞争力的同时,从客户需求角度出发,不断提升自身产品力和服务力。

  “每天我也发布各种各样的产品、服务等一些信息,他们知道我经常在群里看到哪个东西好,就转到我们公司群里了。”在高一轩看来,企业间的比拼就是服务客户的能力。京投发展已有不错的产品与服务能力,然而,未来竞争激烈,现阶段需要投入更多时间,想尽办法去更好的服务客户。

  如今,在以人为核心的驱动下,京投发展已形成较为完善的客户研究体系,正通过寻找客户与项目的适配点,实现基于深层需求的精准定位,从而进一步提升产品品质。

  基于此,2019年,京投发展与无锡地铁、中铁四局合作,在无锡愉樾天成项目中共同提出智慧、生态、幸福三个理念。生态是背景、智慧是手段、幸福是目的。通过绿色车辆基地的开发、绿色运营、引入了美国的WELL体系来实现生态;通过应用智能家居和设计合理的归家动线来实现幸福的目标。

  据高一轩介绍,TOD由于体量巨大,可以给社区提供充足的社交空间场所,而京投发展将这些社交空间场所,以人的生活需求和场景为依据,重新做优化和铺排。如把物业公司这类业主高频次使用的功能空间,放在高频次活动的动线上;将体验类功能的社交空间、场所,放在休闲动线上。

  高一轩表示,“动线需求和空间场景之间精细地匹配好,能够提升业主生活效率,为业主提供实实在在的幸福。”

  解决居住痛点,也成为行业的重要抓手,凸显房企在产品和服务上进行调整或创新的重要性。面对突如其来的疫情,在变幻莫测的市场中,京投发展同样迅速反应,聚焦产品开展一系列调研。

  针对疫情期间的居住生活期望,京投发展还进行了大量的定性与定量研究,开展客户调研工作,希望以客户的真实感受作为后期产品的设计方向和优化路径。

  好产品穿越周期

  前三季度业绩同比增长60.42%

  对于客户在居住空间上的新要求和想法,京投发展迅速将研究成果实践到臻御府项目中,北连廊的设计、三个南向采光面的户型和完善的收纳体系,都获得了市场的良好反响。

  10月15日晚间,京投发展发布2020年前三季度业绩预盈公告和2020年第三季度销售业绩,实现归属于上市公司股东的净利润9600万元左右;归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润7800万元左右。

  今年1月-9月,京投发展实现签约销售金额76.12亿元,同比增长60.42%;签约销售面积25.48万平方米,同比增长39.85%。其中,第三季度,京投发展实现销售金额31.74亿元,同比增长11.33%。

  “疫情导致人们居家时间拉长,部分房子的产品社区服务和场景营造短板暴露出来,细微的瑕疵都会被放大。为此,京投发展进行了大量的客户调研工作,并将客群需求反向落到模式上、落到品牌上、落到生态圈里,同时,根据反馈及时做出相应调整。让客户能够在日常生活场景中感受到京投发展设计的用心。”高一轩如是说。  文/崔陆鹏 齐悦

编辑:白胜利

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