简介：专家预计，明年上半年之前，房地产调控政策不会有明显变化。

　　一年一度的中央经济工作会议即将召开，是否会释放一些房地产领域的相关政策信号？

　　京东金融首席经济学家沈建光预计，中央经济工作会议仍会坚持房住不炒的表态，同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降，预计明年房地产市场仍将整体处于下行调整通道。

　　摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊持有类似观点。他对第一财经表示，考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现，预计至少年内和明年上半年之前，房地产调控立场和政策不会有明显变化，因此其间房地产投资增速会持续下行。

　　而明年年中之后是否会重新调整房地产政策？章俊认为主要取决于基建投资效应衰减的速度和外部因素。

　　中金公司首席经济学家梁红预计，2019年房地产投资同比增速可能降至-5％至-10％之间。当前地产需求及开发商融资的相关政策亟需调整，且政策调整宜早不宜迟。

　　梁红分析，开发商现金流日益趋紧，现金流层面的压力可能会日益加剧。据测算，2019年房地产债券还款总额（包括计划回售和到期）可能达7000亿-8000亿元，估计为2018年实际还款规模的2倍有余；在离岸市场，大量房地产海外债也面临到期还款压力，雪上加霜的是，这些海外债有效融资成本在人民币贬值和信用利差上升的双重“挤压”下已大幅跳升——以人民币计价的房企美元债融资利率已达到年化20％以上的水平。

　　面对资金压力，房企在加速融资。

　　自10月以来，恒大将尚未付清价款的香港“恒大中心”再次抵押，寻求筹集15亿美元的融资。此后的一个多月，恒大通过全资附属公司景程有限公司先后发行四期美元优先票据，合计融资28亿美元，年利率最低11%，最高达到13.75%，比该公司2017年净利率（11.9%）还高出1.85个百分点。其中，恒大董事长主席许家印自行认购10亿美元。

　　在刚刚过去的11月份，房企发债总量546.5亿元，环比上升99.0%，尽管综合发债成本高达8.54%，创下2015年以来单月融资成本的最高水平。

　　除了大型房企之外，大批中型房企也试图通过股权融资，获得资金补给。

　　据中原地产统计，进入11月份以来，有30余家房企发布了境内外融资公告，既有行业龙头，也包括民营企业，融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式，总规模超过1000亿元。

　　地产周期下行的宏观影响有哪些？梁红认为，预计房地产投资增长放缓将拖累明年实际GDP同比增速下降0.4-0.8个百分点；地产周期下行可能拖累明年地方层面的广义政府收入下降逾2万亿元。